Comprando uma casa (parte 1)

Como alguns sabem, trabalho na area legal de Imoveis. O escritorio onde trabalho é especializado em Direito de Familia, Corporate e Real Estate, sendo que sou o Legal Assistant para a area de Real Estate.

Acho que nem precisava mencionar isso, é altamente aconselhavel comprar sua casa propria assim que possivel. Com as baixas taxas de juros aqui, seu mortgage vai sair quase o preco do aluguel. Voce vai estar morando em algo seu e o dinheiro que voce esta pagando ainda esta voltando aos pouquinhos pro seu bolso. Nao consigo imaginar um motivo para nao comprar uma casa, partindo do principio claro que voce tem como comprar uma. Se alguem souber de um motivo é so dizer.

Pesquisas

Antes mesmo de ter emprego ja olhava na internet pra ir sondando o terreno. Mas isso nao funciona para todo mundo, para algumas pessoas quando sugiro isso ja vi gente falando coisas como “ah, mas nao quero olhar agora pra nao ficar sonhando e ficar ansioso, etc”. Se voce conseguir trabalhar essa ansiedade vai lhe poupar muito tempo, mas o maior beneficio sera ter os pes no chao. Conhecer o mercado ajuda nas expectativas e nao correr o risco de depois voce descobrir que uma casa do jeito que voce quer ou no bairro que voce prefere nao estara ao alcance. Nas minhas buscas me poupou bastante tempo delimitando 3 bairros (Barhaven, Kanata e Orleans) onde seriam possivel comprar um casa detached dentro das nossas possibildiades financeiras. Uma das condicoes que tinhamos era que a casa fosse single home e nao townhouse ou nem mesmo semi-detached. Fora desses bairros ou seria muito caro ou muito longe ou a casa seria muito velha/chinfrim.

Onde pesquisar

No Canada, como acontece nos Estados Unidos, toda casa que tem um corretor envolvido obrigatoriamente tem que esta listada numa lista unica chamada MLS. De forma que uns 95% de todas casas a venda voce vai encontrar em um so lugar, aqui.

Os outros 5% sao as pessoas que decidem nao usar um corretor na venda da casa, obviamente para nao pagar entre 4 e 5% de comissao. Essas pessoas usam listas menores como Grape Vine meia duzia de outras listas menores ou ate mesmo Kijiji.

Se voce é marinheiro de primeira viagem aconselho fazer tudo com corretor, alem de nao pagar nada e da praticidade, tem uma seria de detalhezinhos que voce nao fara a menor ideia. Ou seja, para nao usar corretor, seja para compra ou venda, voce tem que ser um “advanced user”.

Tempo Minimo

Ao contrario do que a maioria das pessoas pensam, nao existe um tempo minimo para comprar um imovel se voce tem o suficiente para dar 20% de entrada e um emprego ou fonte de renda. Com esse valor voce nao precisa passer pelo approval da (CHMC) Canada Housing and Mortgage Corporation. Se voce nao tem os 20 % de entrada, o pagamento de seguro (pago ao banco pro caso de voce nao conseguir pagar) é obrigatorio.

Entrada

Atualmente a maioria dos bancos pedem um pagamento minimo de 5% do valor do imovel. Mas muita gente nao sabe que alguns bancos financiam uma casa com zero % de entrada (nao que voce nao gastara um tostao, voce ainda tem os gastos legais, imposto de transmissao de bem imovel, etc). Existem bancos que estao tentando mais agressivamente ganhar Mercado e fazem mortgage normal para os 95% do valor do imovel e fazem um Segundo financiamento do que voce deveria dar de entrada. Para isso vao querer ver um bom historico de credito e renda suficiente aos olhos deles.

Renda

Alguem desinformado ira dizer que é preciso no minimo 1 ano de historico de emprego para os bancos considerarem sua renda. Porem existe um excecao para nos, newcomers. No nosso caso esse requerimento cai para 3 meses. E 3 meses do dia que voce toma posse da casa efetivamente. Nos fechamos o negocio e assinamos o contrato de compra e venda quando estava no trabalho ha somente dois meses, sendo que o dia de compra da casa e que tomamos posse foi exatamente quando completei 3 meses de trabalho, nem um dia a mais nem a menos. Claro, precisa ser um pouco doido como eu, de comprar uma casa ainda no tempo probatorio do emprego, mas que é possivel é.

Primeiro passo

Saber quanto voce vai poder gastar. Conseguir um pre-approval no banco e bastante aconselhavel antes de comecar a ver casas, assim voce sabera qual o seu teto no preco. Nao adianta nada ficar olhando casas e escolher uma para depois descobrir que o banco emprestara menos do que voce imagina e/ou precisaria. Geralmente os corretores so irao aceitar comecar a busca de casas depois que voce ja tiver pre-aprovado e sera provavelmente a primeira pergunta.

Stay tuned. Parte dois vindo daqui pro final da semana…

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8 Responses

  1. Carlos, obrigada, muito útil esse post.

  2. Carlos, sabe dizer se este período mínimo de 3 meses para considerarem sua renda vale no Quebéc também ?

    Neste caso, dando 20% de entrada, alguém que chegou ao Canadá a 4 ou 5 meses e ainda não possui um historico de credito muito bom consegue taxas de mortage razoaveis ?

    Abraço.

    • Ola Roberto,
      Eu creio que sim, o periodo minimo de 3 meses eh determinacao da CMHC, que atua em todo Canada inclusive Quebec.
      Agora, eu falei com uns 6 ou 7 mortgage brokers e apenas um deles sabia disso. Os outros, inclusive um chefao de um banco grande daqui, disse para eu voltar em alguns meses. Um deles me ligou depois de uns 3 meses que ja tinha comprado minha casa, dizendo que agora sim, se eu ainda tivesse interesse eu poderia comprar uma casa. Eu disse, too late buddy.
      Taxas de mortgages razoaveis com historico de credito recente dando 20% de entrada nao sao dificeis, ainda mais se voce ja tiver renda.
      Abraco,
      Carlos

  3. Carlos,

    Excelente post. Obrigado por essa informação valiosa. Vai para os meus favoritos

  4. Olá, no caso de funcionário de embaixada brasileira, como posso financiar uma casa em Ottawa. Meu sonho é morar no Canadá, comprar uma casa em Ottawa, no entanto, como eu trabalho para o Brasil, vivo morando em diversos lugares do mundo. Tenho que ter visto permanente? trabalho fixo no canada?

    Abs

    Lucy

    • Ola Lucy,

      Nao eh exatamente meu ramo, digo, a parte de negociar o mortgage eh entre o cliente e o banco, ja recebo as instrucoes do mortgage depois que eh finalizado com o cliente para fazer a parte legal.
      A parte financeira e qualificacao eh extritamente com bancos, mas como lido nisso no meu dia-a-dia e ja tendo comprado casa posso responder.

      Nao importa para quem voce trabalha, no caso o governo brasileiro. O que o banco quer ver eh um historico de credito e renda, basicamente isso. Eles querem ver tambem o dinheiro para o downpayment (minimo de 5% do valor da casa) mais o valor para cobrir closing costs (imposto de transmissao de imovel, custos com advogado etc, na faixa de uns 2% do valor da casa. Quando se tem 20% do valor do imovel tudo fica mais facil, praticamente qualquer banco ira lhe fornecer um mortgage e nao eh preciso pagar seguro ao CHMC (que sao extras 2% do valor do imovel acrescidos ao mortgage).
      Procure um mortgage broker que ele ve isso para voce direitinho, depois com um pre-approval em maos eh so procurar um corretor. Se precisar de indicacoes me avise.

      Abraco e boa sorte.

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