Comprando uma casa (parte 2)

Mortgage

Pesquise, pesquise, pesquise. Va ao financial advisor de alguns bancos e conte seus planos. De posse dos seus detalhes (basicamente renda, dividas e quanto pretende dar de entrada) ele tera uma ideia de quanto o banco lhe emprestara. Se ele achar que esta tudo parecendo ok e voce gostar dos numeros ofertados e quiser ir frente, so entao ele fara a consulta de credito. Todo mundo sabe que cada vez que se consulta o credito (seja por qual motive for) se perde uns pontinhos. Seu credito estando ok pronto, em 48 horas voce tera seu pre-approval nas maos.

Eu indico falar com mortgage brokers. Eles trabalham com todos os bancos e podem ganhar bastante tempo para voce vendo qual a melhor taxa de juros e condicoes. Um ressalva apenas. Claro, como em qualquer campo, cuidado para nao pegar um mortgage broker sacana. Ja fiz varios mortgages aqui para clientes que pagaram taxa de $2,000 (commitment fee) so para conseguir o mortgage. Geralmente sao clientes que nao conseguem financiamento (por credito ruim, dividas, etc oferecendo risco maior aos bancos) com os bancos maiores e recorrem aos bancos menores, que emprestam o dinheiro, mas como o risco é maior ja vi juros de 12%. Sem falar na papelada, tem uns bancos aqui que brinco que so nao pedem exame de sangue e fezes para os clientes, para bancos menores é um calhamaco de documentos para assinar e duas identidades no minimo, isso depois de estar tudo fechado ja, estou falando no escritorio do advogado. Mas outras vezes, por uma comissao maior, mesmo o cidadao tendo condicoes de pegar um mortgage melhor num banco decente, eles empurram outros financiamentos com taxas de juros menores (ou nao) mas com taxas e adicionais que na verdade podem ate encarecer mais.

TD, Scotia, BMO, RBC e CIBC sao chamados os “Big five”, voce estara bem com qualquer um deles.

Um erro comum que vejo é se limitar ao banco onde voce é correntista. Brasileiros tem a tendencia entao de ir no HSBC, que em se tratando de mortgage nunca vai ser a melhor opcao. Eu mesmo sou correntista do TD e fiz meu mortgage com o Scotia, onde agora tambem sou correntista.

Segundo passo: corretor

Agora que voce tem seu pre-approval, voce precisa de um corretor para ajudar na procura da casa. O melhor de tudo é que é totalmente free! Quem compra a casa nao paga nada, a comissao do corrector é por conta do vendedor. Em posse dos seus criterios – qual o tipo de casa, quantos banheiros, preferencia por bairros, etc – o corretor pega voce em casa e leva para visitar as casas previamente escolhidas por voce. O corretor tem acesso a bem mais informacoes do que esta disponivel no website, quando ele loga no sistema, ele pode dizer quanto tempo a casa esta no mercado, se ja houve uma reducao no preco e quanto, etc. Entao essas informacoes ajudam muito na hora da negociacao.

Em Ottawa (nao atua em Gatineau) eu indico o Alfredo Patricio, honesto e competente, sabe o que esta fazendo. Foi nosso agente na compra da casa.

Em Toronto e GTA tem a Rosa da Silva.

Oferta

Depois de ver as casas disponiveis no mercado, restam duas opcoes. Escolher uma para dar uma oferta ou se voce nao sentiu nenhuma delas como sua futura casa em potencial so lhe resta mudar os criterios ou entao aguardar outras casas entrarem no mercado. No nosso caso so olhando pela internet conseguimos reduzir a lista para 15 casas, mais ou menos na proporcao de 5 casas em cada bairro que tinhamos escolhido, depois de olhar tudo ficamos na duvida entre duas (eu pendendo mais pra uma e Claudia pendendo mais para outra) e tivemos que sentar pra decidir em qual dariamos a oferta. Decisao feita, comeca a parte mais estressante do processo e onde voce tem que ser o mais racional possivel. Voce acerta com o corretor de quanto sera a oferta, nunca se oferece o preco pedido e demais condicoes, se e quais appliances (fogao, geladeira, etc) estarao incluidos entre outras coisas. Geralmente vem depois uma contra-oferta e essa “danca” pode continuar por algum tempo. No nosso caso no final conseguimos uma reducao de $4000 no preco e ficar com todos os appliances que nao estavam incluidos inicialmente(fogao, geladeira, lava loucas, maquina de lavar e secar). Hoje olhando para tras acho que deveria ter negociado mais duro, da proxima vez vou ser tentar ser mais racional.

Aqui tenho que abrir um parenteses, isso ocorre em mercados “normais”. Nos mercados “distorcidos” como Toronto ou Vancouver a realidade é outra. A especulacao imobiliaria é enorme e o comprador praticamente tem que implorar para comprar um imovel, acontecendo o absurdo de voce ter que oferecer full price ou mesmo oferecer mais do que esta sendo pedido para conseguir bater outras propostas.

Open Houses

Ficar procurando por open-houses nao é produtivo. Claro, se voce cruzar por uma numa regiao que voce quer nao custa anda entrar, mas seu tempo rendera muito mais se deixar pra olhar casa no MLS e ir ver so o que realmente interessa. Open houses eram mais bem populares ate o advento da internet, atualmente ficou obsoleto.

Mudancas

Atualmente o governo planeja mudancas em virtude do momento em que a economia passa (e ainda tem quem diga que nao estamos em crise). Ao que parece vao diminuir o tempo maximo de amortizacao que atualmente é de 30 anos para 25 anos, sendo que em 2011 ja diminuiram de 35 para 30 anos. Isso na pratica significa mais ou menos uma diferenca de $300 dolares mensais a mais num mortgage de $350 mil dolares. Mas vendo pelo lado bom, depois das mudancas quem ainda tiver condicoes de comprar uma casa encontrara um mercado desacelarado e com precos mais atrativos para compradores.

 

A parte 3 concluindo o assunto, em breve.

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5 Responses

  1. Bem diferente o mercado em Ottawa mesmo. No bairro que queríamos em Toronto demos “sorte” de conseguir oferecer o preço pedido e pronto, pois já tínhamos perdido uma bidding war.

    Pra nós valeu muuito à pena ir à open houses, pois visitamos diversos bairros (até cidades) pra ver quanto o dinheiro podia comprar em cada lugar. A app do MLS é bárbara!

    Se tiver curiosidade:
    http://dofornoparaofreezer.blogspot.ca/2012/03/primeira-bidding-war-gente-nunca.html

    http://dofornoparaofreezer.blogspot.ca/2012/02/por-onde-comecar-procura-de-um-imovel.html

    • Entao Lu,
      Como disse la, o mercado de imoveis se comporta mais ou menos desse jeito no Canada inteiro, as excecoes sao Toronto e Vancouver, que eh so onde tem Bidding war.

      A questao das opens houses eh em relacao a quem nao tem muito tempo. Nos visitavamos casas somente quando chegavamos do trabalho e a Claudia com barrigao de 8 meses, e mesmo o corretor levando e trazendo, a ideia era poupar o maximo de tempo possivel e so ver o que realmente interessava e tinha potencial de ser uma futura compra. Nos faziamos screenings pelo MLS mesmo, ja observando todos os nossos criterios de distancia de trabalho, ser casa detached, numero de banheiros, nao existencia de carpete, etc dentro da faixa de preco que estava ao nosso alcance ja em posse do pre-approval do banco e pronto, so vimos casas que realmente estavamos interessados e o que variou foram apenas detalhes como finished basement e estado de conservacao da casa em geral. Das 15 casas que visitamos moraria em pelo menos umas 10 delas. 15 casas podem parecer pouco, mas 3 observacoes: nos (eu) tinhamos pressa, queria fazer tudo em menos de um mes; segundo nao eramos marinheiro de primeira viagem, ja tinhamos passado pelo mesmo processo nos USA, com mecanica identica; e terceiro eu trabalho na area, lido (quase) so com isso todo dia, entao ja tinha boa ideia de precos, custos e etc. MLS pra mim eh um hobby! Mesmo agora continuo visitando…

      • Oi Carlos,

        Claro, cada circunstância requer uma estratégia diferente. Eu adooro ver casa, então as open houses acabavam sendo programa de final de semana que nos ajudou muito a entender o mercado (já que não trabalhamos na área!). E também tínhamos tempo e ninguém com barrigão.

        Acho que devemos ter visto mais de 100 casas ao longo de 8 meses de open houses “sem compromisso”. Na hora que decidimos comprar mesmo, nossa realtor só precisou nos levar a 3 casas – sorte dela!

  2. Cade a parte 3?
    🙂

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