Comprando uma casa (finale)

Um ano sem escrever aqui! Achei que seria um bom momento para voltar. Mas ja faz tanto tempo que nao apareco por aqui que ate os blogs ao lado estao desatualizados, de uns 20 so 2 ou 3 ainda estao ativos. Em breve vou ver se atualizo os links.

Enquanto isso nem sei por onde comecar para concluir a terceira e ultima parte do post sobre compra de casas, ja perdi o fio da meada ha muito tempo, nem sequer encontrei meus rascunhos. Mas vamos la:

Mais sobre o mortgage

O governo estipulou um novo prazo de amortizacao maximo de 25 anos, que ja foi um dia 35 e estava ate meio do ano passado em 30 anos. O governo fez isso como tentativa de desaquecer o mercado imobiliario e deu certo, porque isso significa que as prestacoes ficam maiores e menos acessiveis a populacao. O mercado esta bom para quem quer comprar, pois tera maior poder de barganha e mais ofertas de casas. Pode ser um pouco confuso para quem nunca lidou com isso antes, entao vou explicar a diferenca entre amortizacao e termo. Amortizacao eh o tempo que vai levar para voce pagar a sua casa,  voce quem escolhe apenas observando o tempo maximo de 25 anos, quanto maior o prazo de amortizacao mas vai demorar pra quitar a casa, porem a prestacao sera menor. Ja o termo eh o contrato que voce fara com o banco, que pode ser de 1 a 10 anos, mudando o juros de acordo com o prazo escolhido. O mais comum  – geralmente os bancos oferecem “promocao” para essa faixa – eh fazer na faixa de 5 anos. O que acontece quanto acaba o termo? Voce refinancia a casa, ou renova com seu banco atual ou se receber uma oferta mais vantajosa muda para outro banco. Nao eh um bicho de sete cabecas, mas nao da pra prever quanto sera a taxa de juros em 2, 3 ou 5 anos, por isso muitas pessoas acham mais seguro pegar o termo o mais longo possivel. Ja outras pessoas escolhem um juros um pouco menor e fazem so por 2 ou 3 anos e arriscam depois disso ter que pagar um juros maior. Enfim, eh uma questao de tatica de investimento e conhecimento de mercado, com uma boa pitada de sorte.

Oferta firme

Com o contrato de compra e venda aceito e assinado de ambos os lados, seu advogado entra em cena. O corretor vai perguntar se voce ja tem um advogado ou recomendar um e entao envia-lo uma copia do contrato. A mesma coisa com mortgage broker ou banco, eles vao perguntar quem sera seu advogado e entao enviar a documentacao do mortgage, porque aquela papelada toda que voce assinou no banco eh apenas um acordo de intencao incial do mortgage, a papelada pra valer mesmo quem faz eh o advogado (ou melhor, o assistente).

Inspecao

Geralmente se o corretor for bom, constara no contrato de compra e venda uma condicao para inspecao feita por um inspector profissional com sua presenca, alguns dias antes do “closing date”, o dia da sua posse.

Closing Date

Uma duvida recorrente para marinheiros de primeira viagem, quando recebo as chaves? Recebo quando for assinar a papelada com o advogado? Nao, as chaves sao repassadas ao cliente no “Closing Date” que consta no contrato de compra e venda. Os clientes se encontram com o advogado pelo menos uma vez, para assinar a papelada do mortgage e demais documentos de compra e/ou venda (prepare o pulso!), verificar identidade (requisicao do banco que empresta o dinheiro), trazer o resto da grana (fees do advogado, entrada da casa e ajustes no preco com relacao a property taxes and so on) e etc. Tudo isso eh feito dias antes do Closing Date, alguns advogados fazem de vespera (dependendo do banco, alguns exigem receber esses documentos no minimo uma semana antes de liberarem a grana), outros gostam de fazer com certa antecedencia na medida do possivel, porque mesmo tentando nao deixar pra ultima hora, as vezes nao tem o que fazer, tem muitas partes envolvidas. Ja recebi mortgage instructions de bancos ate dois dias antes do closing date. No dia do closing date o advogado do vendedor manda a chave e documentos assinados pelo cliente dele por courier de manha cedo e o advogado do comprador espera o banco depositar o dinheiro do mortgage na conta do advogado. Com o dinheiro na conta o advogado obtem os certified cheques exigidos pelo advogado do vendedor e manda tambem por courier com demais docs pro outro advogado. Uma vez que todo mundo esta feliz, o advogado do vendedor libera a transferencia do imovel (cartorio eh online, com procedimentos de ambos advogados, o registro de imoveis so fiscaliza) e o advogado do comprador registra o imovel. So entao as chaves podem ser entregues ao cliente, geralmente no fim da tarde, o meu recorde foi 13h. Se por algum motivo nao nao ocorrer (o banco nao liberar o dinheiro a tempo, por exemplo) pode se pedir uma extensao para o dia seguinte e normalmente isso eh feito sem problema. Chaves nas suas maos, a casa eh sua. Nao, ela nao eh do banco, ao contrario do que alguns pensam, do banco eh sua divida, a casa em si eh registrada no seu nome, com um mortgage em favor do banco.

Comprar casa nao eh pra todo mundo

Ao contrario do que possa se pensar, comprar uma casa/apartamento nao eh vantagem para todo mundo. Do ponto de vista financeiro, muitos tomam como certo que comprar casa eh vantagem, mas isso nao eh uma verdade absoluta e existem excecoes. No geral, os gastos a mais que temos com uma casa prorpria comparada a quando pagamos aluguel, sao compensados a longo prazo com a apreciacao da casa. Acontece que o mercado imobiliario eh instavel, agora mesmo estamos no inicio de um periodo de estagnacao que ninguem sabe quanto vai durar, o que significa que eh bom para quem comprar e ruim para quem quer vender. Entao a compensacao financeira que viria no decorrer de tres ou quatro anos num mercado bem aquecido, num mercado estagnado ninguem consegue prever, podem ser de 5 a decadas, dependendo se houver retracao de mercado e outras variaveis.

Para quem gosta de mudar muito e/ou nao tem certeza de onde quer morar ou nao pretende passar mais que 5 anos num bairro/cidade, eu nao recomendo comprar uma casa e sim ficar com o aluguel mesmo. Ainda tem a questao do mortgage que voce assinou com o banco. Se voce quebrar o contrato, ou seja, decidir vender o imovel antes do termo que acordou com o banco (geralmente na faixa de 5 anos), prepare-se para pagar uma multa gorda. So pra ter uma ideia, da ultima vez que verifiquei com meu banco, pagaria proximo a 10 mil dolares de multa se vendesse a casa ha uns meses atras. Sim, se estiver vendendo a casa e comprando outra, e portanto pegar um mortgage igual ou de maior valor, o banco nos isenta de qualquer multa, mas se quiser so vender mesmo antes de concluir o termo, nao tem como fugir da multa.

 

Bom, eh isso, acho que nao esqueci nada, esqueci?

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2 Responses

  1. Finalmente um post novo, bem vindo de volta!

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