Comprando uma casa (finale)

Um ano sem escrever aqui! Achei que seria um bom momento para voltar. Mas ja faz tanto tempo que nao apareco por aqui que ate os blogs ao lado estao desatualizados, de uns 20 so 2 ou 3 ainda estao ativos. Em breve vou ver se atualizo os links.

Enquanto isso nem sei por onde comecar para concluir a terceira e ultima parte do post sobre compra de casas, ja perdi o fio da meada ha muito tempo, nem sequer encontrei meus rascunhos. Mas vamos la:

Mais sobre o mortgage

O governo estipulou um novo prazo de amortizacao maximo de 25 anos, que ja foi um dia 35 e estava ate meio do ano passado em 30 anos. O governo fez isso como tentativa de desaquecer o mercado imobiliario e deu certo, porque isso significa que as prestacoes ficam maiores e menos acessiveis a populacao. O mercado esta bom para quem quer comprar, pois tera maior poder de barganha e mais ofertas de casas. Pode ser um pouco confuso para quem nunca lidou com isso antes, entao vou explicar a diferenca entre amortizacao e termo. Amortizacao eh o tempo que vai levar para voce pagar a sua casa,  voce quem escolhe apenas observando o tempo maximo de 25 anos, quanto maior o prazo de amortizacao mas vai demorar pra quitar a casa, porem a prestacao sera menor. Ja o termo eh o contrato que voce fara com o banco, que pode ser de 1 a 10 anos, mudando o juros de acordo com o prazo escolhido. O mais comum  – geralmente os bancos oferecem “promocao” para essa faixa – eh fazer na faixa de 5 anos. O que acontece quanto acaba o termo? Voce refinancia a casa, ou renova com seu banco atual ou se receber uma oferta mais vantajosa muda para outro banco. Nao eh um bicho de sete cabecas, mas nao da pra prever quanto sera a taxa de juros em 2, 3 ou 5 anos, por isso muitas pessoas acham mais seguro pegar o termo o mais longo possivel. Ja outras pessoas escolhem um juros um pouco menor e fazem so por 2 ou 3 anos e arriscam depois disso ter que pagar um juros maior. Enfim, eh uma questao de tatica de investimento e conhecimento de mercado, com uma boa pitada de sorte.

Oferta firme

Com o contrato de compra e venda aceito e assinado de ambos os lados, seu advogado entra em cena. O corretor vai perguntar se voce ja tem um advogado ou recomendar um e entao envia-lo uma copia do contrato. A mesma coisa com mortgage broker ou banco, eles vao perguntar quem sera seu advogado e entao enviar a documentacao do mortgage, porque aquela papelada toda que voce assinou no banco eh apenas um acordo de intencao incial do mortgage, a papelada pra valer mesmo quem faz eh o advogado (ou melhor, o assistente).

Inspecao

Geralmente se o corretor for bom, constara no contrato de compra e venda uma condicao para inspecao feita por um inspector profissional com sua presenca, alguns dias antes do “closing date”, o dia da sua posse.

Closing Date

Uma duvida recorrente para marinheiros de primeira viagem, quando recebo as chaves? Recebo quando for assinar a papelada com o advogado? Nao, as chaves sao repassadas ao cliente no “Closing Date” que consta no contrato de compra e venda. Os clientes se encontram com o advogado pelo menos uma vez, para assinar a papelada do mortgage e demais documentos de compra e/ou venda (prepare o pulso!), verificar identidade (requisicao do banco que empresta o dinheiro), trazer o resto da grana (fees do advogado, entrada da casa e ajustes no preco com relacao a property taxes and so on) e etc. Tudo isso eh feito dias antes do Closing Date, alguns advogados fazem de vespera (dependendo do banco, alguns exigem receber esses documentos no minimo uma semana antes de liberarem a grana), outros gostam de fazer com certa antecedencia na medida do possivel, porque mesmo tentando nao deixar pra ultima hora, as vezes nao tem o que fazer, tem muitas partes envolvidas. Ja recebi mortgage instructions de bancos ate dois dias antes do closing date. No dia do closing date o advogado do vendedor manda a chave e documentos assinados pelo cliente dele por courier de manha cedo e o advogado do comprador espera o banco depositar o dinheiro do mortgage na conta do advogado. Com o dinheiro na conta o advogado obtem os certified cheques exigidos pelo advogado do vendedor e manda tambem por courier com demais docs pro outro advogado. Uma vez que todo mundo esta feliz, o advogado do vendedor libera a transferencia do imovel (cartorio eh online, com procedimentos de ambos advogados, o registro de imoveis so fiscaliza) e o advogado do comprador registra o imovel. So entao as chaves podem ser entregues ao cliente, geralmente no fim da tarde, o meu recorde foi 13h. Se por algum motivo nao nao ocorrer (o banco nao liberar o dinheiro a tempo, por exemplo) pode se pedir uma extensao para o dia seguinte e normalmente isso eh feito sem problema. Chaves nas suas maos, a casa eh sua. Nao, ela nao eh do banco, ao contrario do que alguns pensam, do banco eh sua divida, a casa em si eh registrada no seu nome, com um mortgage em favor do banco.

Comprar casa nao eh pra todo mundo

Ao contrario do que possa se pensar, comprar uma casa/apartamento nao eh vantagem para todo mundo. Do ponto de vista financeiro, muitos tomam como certo que comprar casa eh vantagem, mas isso nao eh uma verdade absoluta e existem excecoes. No geral, os gastos a mais que temos com uma casa prorpria comparada a quando pagamos aluguel, sao compensados a longo prazo com a apreciacao da casa. Acontece que o mercado imobiliario eh instavel, agora mesmo estamos no inicio de um periodo de estagnacao que ninguem sabe quanto vai durar, o que significa que eh bom para quem comprar e ruim para quem quer vender. Entao a compensacao financeira que viria no decorrer de tres ou quatro anos num mercado bem aquecido, num mercado estagnado ninguem consegue prever, podem ser de 5 a decadas, dependendo se houver retracao de mercado e outras variaveis.

Para quem gosta de mudar muito e/ou nao tem certeza de onde quer morar ou nao pretende passar mais que 5 anos num bairro/cidade, eu nao recomendo comprar uma casa e sim ficar com o aluguel mesmo. Ainda tem a questao do mortgage que voce assinou com o banco. Se voce quebrar o contrato, ou seja, decidir vender o imovel antes do termo que acordou com o banco (geralmente na faixa de 5 anos), prepare-se para pagar uma multa gorda. So pra ter uma ideia, da ultima vez que verifiquei com meu banco, pagaria proximo a 10 mil dolares de multa se vendesse a casa ha uns meses atras. Sim, se estiver vendendo a casa e comprando outra, e portanto pegar um mortgage igual ou de maior valor, o banco nos isenta de qualquer multa, mas se quiser so vender mesmo antes de concluir o termo, nao tem como fugir da multa.

 

Bom, eh isso, acho que nao esqueci nada, esqueci?

Comprando uma casa (parte 2)

Mortgage

Pesquise, pesquise, pesquise. Va ao financial advisor de alguns bancos e conte seus planos. De posse dos seus detalhes (basicamente renda, dividas e quanto pretende dar de entrada) ele tera uma ideia de quanto o banco lhe emprestara. Se ele achar que esta tudo parecendo ok e voce gostar dos numeros ofertados e quiser ir frente, so entao ele fara a consulta de credito. Todo mundo sabe que cada vez que se consulta o credito (seja por qual motive for) se perde uns pontinhos. Seu credito estando ok pronto, em 48 horas voce tera seu pre-approval nas maos.

Eu indico falar com mortgage brokers. Eles trabalham com todos os bancos e podem ganhar bastante tempo para voce vendo qual a melhor taxa de juros e condicoes. Um ressalva apenas. Claro, como em qualquer campo, cuidado para nao pegar um mortgage broker sacana. Ja fiz varios mortgages aqui para clientes que pagaram taxa de $2,000 (commitment fee) so para conseguir o mortgage. Geralmente sao clientes que nao conseguem financiamento (por credito ruim, dividas, etc oferecendo risco maior aos bancos) com os bancos maiores e recorrem aos bancos menores, que emprestam o dinheiro, mas como o risco é maior ja vi juros de 12%. Sem falar na papelada, tem uns bancos aqui que brinco que so nao pedem exame de sangue e fezes para os clientes, para bancos menores é um calhamaco de documentos para assinar e duas identidades no minimo, isso depois de estar tudo fechado ja, estou falando no escritorio do advogado. Mas outras vezes, por uma comissao maior, mesmo o cidadao tendo condicoes de pegar um mortgage melhor num banco decente, eles empurram outros financiamentos com taxas de juros menores (ou nao) mas com taxas e adicionais que na verdade podem ate encarecer mais.

TD, Scotia, BMO, RBC e CIBC sao chamados os “Big five”, voce estara bem com qualquer um deles.

Um erro comum que vejo é se limitar ao banco onde voce é correntista. Brasileiros tem a tendencia entao de ir no HSBC, que em se tratando de mortgage nunca vai ser a melhor opcao. Eu mesmo sou correntista do TD e fiz meu mortgage com o Scotia, onde agora tambem sou correntista.

Segundo passo: corretor

Agora que voce tem seu pre-approval, voce precisa de um corretor para ajudar na procura da casa. O melhor de tudo é que é totalmente free! Quem compra a casa nao paga nada, a comissao do corrector é por conta do vendedor. Em posse dos seus criterios – qual o tipo de casa, quantos banheiros, preferencia por bairros, etc – o corretor pega voce em casa e leva para visitar as casas previamente escolhidas por voce. O corretor tem acesso a bem mais informacoes do que esta disponivel no website, quando ele loga no sistema, ele pode dizer quanto tempo a casa esta no mercado, se ja houve uma reducao no preco e quanto, etc. Entao essas informacoes ajudam muito na hora da negociacao.

Em Ottawa (nao atua em Gatineau) eu indico o Alfredo Patricio, honesto e competente, sabe o que esta fazendo. Foi nosso agente na compra da casa.

Em Toronto e GTA tem a Rosa da Silva.

Oferta

Depois de ver as casas disponiveis no mercado, restam duas opcoes. Escolher uma para dar uma oferta ou se voce nao sentiu nenhuma delas como sua futura casa em potencial so lhe resta mudar os criterios ou entao aguardar outras casas entrarem no mercado. No nosso caso so olhando pela internet conseguimos reduzir a lista para 15 casas, mais ou menos na proporcao de 5 casas em cada bairro que tinhamos escolhido, depois de olhar tudo ficamos na duvida entre duas (eu pendendo mais pra uma e Claudia pendendo mais para outra) e tivemos que sentar pra decidir em qual dariamos a oferta. Decisao feita, comeca a parte mais estressante do processo e onde voce tem que ser o mais racional possivel. Voce acerta com o corretor de quanto sera a oferta, nunca se oferece o preco pedido e demais condicoes, se e quais appliances (fogao, geladeira, etc) estarao incluidos entre outras coisas. Geralmente vem depois uma contra-oferta e essa “danca” pode continuar por algum tempo. No nosso caso no final conseguimos uma reducao de $4000 no preco e ficar com todos os appliances que nao estavam incluidos inicialmente(fogao, geladeira, lava loucas, maquina de lavar e secar). Hoje olhando para tras acho que deveria ter negociado mais duro, da proxima vez vou ser tentar ser mais racional.

Aqui tenho que abrir um parenteses, isso ocorre em mercados “normais”. Nos mercados “distorcidos” como Toronto ou Vancouver a realidade é outra. A especulacao imobiliaria é enorme e o comprador praticamente tem que implorar para comprar um imovel, acontecendo o absurdo de voce ter que oferecer full price ou mesmo oferecer mais do que esta sendo pedido para conseguir bater outras propostas.

Open Houses

Ficar procurando por open-houses nao é produtivo. Claro, se voce cruzar por uma numa regiao que voce quer nao custa anda entrar, mas seu tempo rendera muito mais se deixar pra olhar casa no MLS e ir ver so o que realmente interessa. Open houses eram mais bem populares ate o advento da internet, atualmente ficou obsoleto.

Mudancas

Atualmente o governo planeja mudancas em virtude do momento em que a economia passa (e ainda tem quem diga que nao estamos em crise). Ao que parece vao diminuir o tempo maximo de amortizacao que atualmente é de 30 anos para 25 anos, sendo que em 2011 ja diminuiram de 35 para 30 anos. Isso na pratica significa mais ou menos uma diferenca de $300 dolares mensais a mais num mortgage de $350 mil dolares. Mas vendo pelo lado bom, depois das mudancas quem ainda tiver condicoes de comprar uma casa encontrara um mercado desacelarado e com precos mais atrativos para compradores.

 

A parte 3 concluindo o assunto, em breve.

Comprando uma casa (parte 1)

Como alguns sabem, trabalho na area legal de Imoveis. O escritorio onde trabalho é especializado em Direito de Familia, Corporate e Real Estate, sendo que sou o Legal Assistant para a area de Real Estate.

Acho que nem precisava mencionar isso, é altamente aconselhavel comprar sua casa propria assim que possivel. Com as baixas taxas de juros aqui, seu mortgage vai sair quase o preco do aluguel. Voce vai estar morando em algo seu e o dinheiro que voce esta pagando ainda esta voltando aos pouquinhos pro seu bolso. Nao consigo imaginar um motivo para nao comprar uma casa, partindo do principio claro que voce tem como comprar uma. Se alguem souber de um motivo é so dizer.

Pesquisas

Antes mesmo de ter emprego ja olhava na internet pra ir sondando o terreno. Mas isso nao funciona para todo mundo, para algumas pessoas quando sugiro isso ja vi gente falando coisas como “ah, mas nao quero olhar agora pra nao ficar sonhando e ficar ansioso, etc”. Se voce conseguir trabalhar essa ansiedade vai lhe poupar muito tempo, mas o maior beneficio sera ter os pes no chao. Conhecer o mercado ajuda nas expectativas e nao correr o risco de depois voce descobrir que uma casa do jeito que voce quer ou no bairro que voce prefere nao estara ao alcance. Nas minhas buscas me poupou bastante tempo delimitando 3 bairros (Barhaven, Kanata e Orleans) onde seriam possivel comprar um casa detached dentro das nossas possibildiades financeiras. Uma das condicoes que tinhamos era que a casa fosse single home e nao townhouse ou nem mesmo semi-detached. Fora desses bairros ou seria muito caro ou muito longe ou a casa seria muito velha/chinfrim.

Onde pesquisar

No Canada, como acontece nos Estados Unidos, toda casa que tem um corretor envolvido obrigatoriamente tem que esta listada numa lista unica chamada MLS. De forma que uns 95% de todas casas a venda voce vai encontrar em um so lugar, aqui.

Os outros 5% sao as pessoas que decidem nao usar um corretor na venda da casa, obviamente para nao pagar entre 4 e 5% de comissao. Essas pessoas usam listas menores como Grape Vine meia duzia de outras listas menores ou ate mesmo Kijiji.

Se voce é marinheiro de primeira viagem aconselho fazer tudo com corretor, alem de nao pagar nada e da praticidade, tem uma seria de detalhezinhos que voce nao fara a menor ideia. Ou seja, para nao usar corretor, seja para compra ou venda, voce tem que ser um “advanced user”.

Tempo Minimo

Ao contrario do que a maioria das pessoas pensam, nao existe um tempo minimo para comprar um imovel se voce tem o suficiente para dar 20% de entrada e um emprego ou fonte de renda. Com esse valor voce nao precisa passer pelo approval da (CHMC) Canada Housing and Mortgage Corporation. Se voce nao tem os 20 % de entrada, o pagamento de seguro (pago ao banco pro caso de voce nao conseguir pagar) é obrigatorio.

Entrada

Atualmente a maioria dos bancos pedem um pagamento minimo de 5% do valor do imovel. Mas muita gente nao sabe que alguns bancos financiam uma casa com zero % de entrada (nao que voce nao gastara um tostao, voce ainda tem os gastos legais, imposto de transmissao de bem imovel, etc). Existem bancos que estao tentando mais agressivamente ganhar Mercado e fazem mortgage normal para os 95% do valor do imovel e fazem um Segundo financiamento do que voce deveria dar de entrada. Para isso vao querer ver um bom historico de credito e renda suficiente aos olhos deles.

Renda

Alguem desinformado ira dizer que é preciso no minimo 1 ano de historico de emprego para os bancos considerarem sua renda. Porem existe um excecao para nos, newcomers. No nosso caso esse requerimento cai para 3 meses. E 3 meses do dia que voce toma posse da casa efetivamente. Nos fechamos o negocio e assinamos o contrato de compra e venda quando estava no trabalho ha somente dois meses, sendo que o dia de compra da casa e que tomamos posse foi exatamente quando completei 3 meses de trabalho, nem um dia a mais nem a menos. Claro, precisa ser um pouco doido como eu, de comprar uma casa ainda no tempo probatorio do emprego, mas que é possivel é.

Primeiro passo

Saber quanto voce vai poder gastar. Conseguir um pre-approval no banco e bastante aconselhavel antes de comecar a ver casas, assim voce sabera qual o seu teto no preco. Nao adianta nada ficar olhando casas e escolher uma para depois descobrir que o banco emprestara menos do que voce imagina e/ou precisaria. Geralmente os corretores so irao aceitar comecar a busca de casas depois que voce ja tiver pre-aprovado e sera provavelmente a primeira pergunta.

Stay tuned. Parte dois vindo daqui pro final da semana…

Dois anos depois…

Geralmente se diz que os dois primeiros anos são os mais difíceis na adaptação em um novo país. Well, here we are atingindo a marca dos dois anos! Nem no meu wildest dream eu imaginaria que nessa marca já teria conseguido o que conseguimos.

Olhando para trás, muita coisa mudou desde que chegamos no aeroporto de Ottawa sem conhecer literalmente ninguém. Sem ninguém para receber, pegando taxi sem certeza de onde ficar, com 6 malas, 2 mochilas e um gato no transporte.

Casa, emprego, carro, filho…o que posso pedir mais? Desde o começo do mês somos os mais novos moradores de Kanata, onde compramos nossa casa.

Se aprendi uma lição foi: não dar ouvidos a quem diz que alguma coisa não pode ser feita. Não teria comprado a casa se eu não tivesse corrido atrás mesmo sendo dito que não conseguiria com tão pouco tempo de emprego e a Claudia saindo para licença maternidade. Também teria desistido de conseguir um emprego na minha área, já que varias pessoas me disseram que não seria fácil entrar no mercado jurídico. Hoje vendo de dentro constato o quão difícil realmente é. Mas não existe nada impossível para quem tem perseverança e fé.

By endurance, we conquer